- Podwyżka czynszu musi być przekazana najemcy w formie pisemnej i podlega określonym ustawowo terminom powiadomienia.
- Podwyżka czynszu niezależna od wskaźnika najmu i treści umowy najmu jest możliwa tylko wtedy, gdy jako właściciel przeprowadziłeś remont lub przebudowę mieszkania wynajmowanego przez najemcę.
- Po modernizacji lub w przypadku umów dotyczących czynszu według staffeli lub indeksu również możesz podnieść czynsz. Rosnące ceny energii nie usprawiedliwiają podwyżki czynszu przez właściciela. Jednak możesz zaproponować najemcom dostosowanie ich zaliczek na koszty dodatkowe ogrzewania.
- Podwyżkę czynszu musisz poinformować najemców na piśmie. Ponadto musisz zapewnić im minimalny okres rozważania wynoszący dwa pełne miesiące.
Uwaga: Nie możemy ponosić odpowiedzialności za treść, zwłaszcza w odniesieniu do przyszłych zmian prawnych.
- Jakie są dozwolone powody podwyżki czynszu netto?
- Co jest dopuszczalne zgodnie z kodeksem cywilnym w przypadku wniosku o podwyżkę czynszu?
- Jak oblicza się maksymalną podwyżkę czynszu?
- Emisja CO2 na metr kwadratowy rocznie. Udział właściciela w podatku od CO2
- Jak długo wcześniej muszę jako właściciel zgłosić dostosowanie czynszu?
- Jakie jest wyznaczone przez właściciela z góry wymaganie w odniesieniu do podwyżki czynszu do czynszu typowego dla danego regionu?
- Nowe wynajęcie i modernizacja
- Jak oblicza się dostosowanie czynszu po modernizacji przez właściciela?
- Co właściciele powinni uwzględnić w pismach dotyczących podwyżek czynszu?
Jako właściciel możesz podnieść czynsz netto z różnych powodów. Podwyżka czynszu jest możliwa, na przykład, gdy wynika ona z umowy najmu dotyczącej czynszu według indeksu lub staffeli, opiera się na dostosowaniu do miejscowego czynszu porównawczego lub jest wynikiem modernizacji.
Jeżeli w umowie najmu nie zostało wykluczone podwyższenie czynszu, możesz na podstawie § 558 kodeksu cywilnego żądać “zgody na podwyższenie czynszu do czynszu porównawczego”. W tym przypadku w większości części Niemiec czynsz netto nie może wzrosnąć o więcej niż 20 procent w ciągu trzech lat. W niektórych centrach miejskich i dużych miastach z napiętym rynkiem nieruchomości, tzw. granica kapitacji wynosi nawet 15 procent. Najemca może odmówić podwyżki czynszu tylko wtedy, gdy jest ona nieuzasadniona. Jeśli zgoda na prawidłową podwyżkę czynszu zostanie odmówiona, możesz wnioskować o zgodę najemcy na podwyżkę w ciągu trzech miesięcy po upływie terminu zgody (okresu rozważania).
Niezależne od wskaźnika najmu i treści umowy najmu oraz dodatkowe podwyżki czynszu są możliwe tylko wtedy, gdy jako właściciel przeprowadziłeś remont lub przebudowę wynajmowanego mieszkania. Zgodnie z § 559 kodeksu cywilnego, w przypadku tzw. podwyżki czynszu po modernizacji, “możesz podnieść roczny czynsz o 8 procent poniesionych kosztów związanych z mieszkaniem”. Ten sam paragraf określa jednak, że miesięczny czynsz nie może wzrosnąć o więcej niż 3 euro za metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej w ciągu sześciu lat.
Jeśli w umowie najmu został ustalony czynsz według indeksu, podwyżka czynszu zależy od zmiany wskaźnika inflacji ustalonego przez Federalny Urząd Statystyczny. Jeśli koszty utrzymania w Niemczech wzrosły na przykład o 5,5 procent, czynsz może wzrosnąć o maksymalnie 5,5 procent. W przypadku wzrostu o 1,5 procent, czynsz nie może wzrosnąć o więcej niż 1,5 procent. Każda podwyżka czynszu według indeksu musi obowiązywać przez co najmniej rok zgodnie z § 557b kodeksu cywilnego. Wzrosty czynszu według indeksu mogą mieć miejsce tylko raz w roku, ponieważ wskaźnik inflacji jest obliczany rocznie.
Podobnie jest w przypadku czynszu według staffeli, który musi być wyraźnie określony w umowie najmu, aby miał moc wiążącą. Obie strony umowy najmu ustalają wzrost czynszu w ustalonych odstępach czasu. W umowie muszą być określone zarówno dokładna wysokość wzrostu czynszu, jak i terminy poszczególnych podwyżek. Odpowiednia klauzula określa automatyczne roczne zwiększenie miesięcznej ceny wynajmu o określoną kwotę, na przykład o 50 euro. Jednak także w przypadku czynszu według staffeli obowiązuje wymóg, że podwyżki czynszu muszą mieć co najmniej roczny odstęp czasu.
Jeśli jako właściciel chcesz wprowadzić podwyżkę czynszu do ortsübliche Vergleichsmiete (maksymalnego czynszu obowiązującego na danym obszarze), musisz odwołać się do miernika czynszu gminy lub miasta, uzyskać opinię rzeczoznawcy lub wskazać co najmniej trzy porównywalne mieszkania wraz z lokalzacją i ceną wynajmu, które ze względu na położenie, wielkość i wyposażenie są porównywalne i uzasadniają podwyżkę czynszu. W przypadku podwyżki czynszu do ortsübliche Vergleichsmiete, nowy czynsz musi obowiązywać co
najmniej przez 15 miesięcy, zanim będzie można go ponownie podwyższyć.
W tym przypadku należy również uwzględnić tzw. granicę kapitacji. Oznacza to, że czynsz może zostać podwyższony maksymalnie o 20 procent w ciągu trzech lat. W niektórych dużych miastach dotkniętych brakiem mieszkań, granica kapitacji wynosi nawet 15 procent od reformy prawa najmu w 2013 roku. Dotyczy to między innymi Berlina, Monachium, Hamburga, Kolonii i Frankfurtu.
Jeśli przez ostatnie trzy lata pobierałeś czynsz w wysokości 500 euro za mieszkanie i teraz chcesz go podnieść do 700 euro, to nie jest to zgodne z prawem, nawet jeśli podwyżka odpowiadałaby ortsübliche Vergleichsmiete. Maksymalna podwyżka czynszu w tym przypadku wynosi 20 procent pierwotnej kwoty. Oznacza to, że podwyżka czynszu może wynosić maksymalnie 100 euro – a w przypadku miasta takiego jak Berlin, tylko 75 euro.
52 kg lub więcej – 90%
47 – 51,99 kg – 80%
42 – 46,99 kg – 70%
37 – 41,99 kg – 60%
32 – 36,99 kg – 50%
27 – 31,99 kg – 40%
22 – 26,99 kg – 30%
17 – 21,99 kg – 20%
12 – 16,99 kg – 10%
mniej niż 12 kg – 0%
Warto wiedzieć: W przypadku pomieszczeń komercyjnych obowiązuje jednolite rozwiązanie w stosunku 50:50 między właścicielem a najemcą.
Koszty eksploatacyjne i wzrost cen energii: Czy jako właściciel możesz podwyższyć czynsz za ogrzewanie?
Wielu właścicieli i zarządców nieruchomości wysyła już listy do swoich najemców, informując ich o wzrostach cen energii. W liście oferują dostosowanie zaliczek, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek przy kolejnym rozliczeniu kosztów eksploatacyjnych. Właściciele mogą zwiększyć zaliczki, ale tylko w określonych okolicznościach.
Zgodnie z § 556 (BGB), zgodnie z zasadą opłacalności, można ustalić kwotę, która w przybliżeniu pokrywa przewidywane roczne zużycie kosztów eksploatacyjnych nieruchomości. Zaliczki na koszty eksploatacyjne są dozwolone tylko w rozsądnej wysokości.
Właściciele mogą zwiększać zaliczki, jeśli prawidłowe roczne rozliczenie kosztów eksploatacyjnych wykaże, że dotychczasowe zaliczki były zbyt niskie i doprowadziły do dopłaty. Miesięczne zaliczki można teraz zwiększyć o 1/12 kwoty dopłaty z ostatniego rozliczenia kosztów eksploatacyjnych.
W ciągu roku kalendarzowego zaliczki nie mogą być jednostronnie podwyższane przez właścicieli.
Ze względu na obecny wzrost cen energii, wielu obawia się, że dopłaty będą niezwykle wysokie. Dlatego już w trakcie bieżącego roku możesz zaproponować swoim najemcom dostosowanie zaliczek. Najemcy mogą zaakceptować podwyżkę, ale nie są do tego zobowiązani. Jednak jeśli się okaże, że zaliczki nie wystarczają przy kolejnym rozliczeniu na koniec roku, nie potrzebujesz już zgody, aby je podwyższyć.
Podwyżka czynszu musi zostać przekazana najemcy w formie pisemnej i podlega ustawowo określonym terminom powiadomienia. Musisz również zapewnić swoim najemcom czas na rozważenie przez co najmniej dwa pełne miesiące. Jeśli więc pismo dotrze na przykład 5 lipca, czas na rozważenie dla najemców upływa dopiero po upływie kolejnego miesiąca, czyli 30 września. Jeśli pismo zostanie dostarczone 30 czerwca, czas na rozważenie upływa już pod koniec sierpnia.
W przypadku ustalonych w umowie indexowych lub gestaffelten Mieten, ustalono już w umowie, kiedy czynsz się podnosi. Mimo to, musisz również tutaj, tak jak w przypadku podwyżki czynszu do ortsübliche Vergleichsmiete, przestrzegać określonego terminu – tzw. okresu blokady. Oznacza to, że między dwoma podwyżkami czynszu musi upłynąć co najmniej rok.
Podwyżka czynszu może zostać ogłoszona najwcześniej 12 miesięcy po ostatniej podwyżce czynszu (lub początku stosunku najmu) i wejść w życie najwcześniej po 15 miesiącach. Warunkiem jest jednak, że podwyżka czynszu nie została wyłączona umownie. Terminy te wynikają z § 558 BGB:
“Właściciel może żądać zgody na podwyżkę czynszu do typowego dla danego regionu, jeśli czynsz w momencie wejścia w życie podwyżki pozostaje niezmieniony przez 15 miesięcy. Wniosek o podwyżkę czynszu można złożyć najwcześniej rok po ostatniej podwyżce czynszu.”
Czy właściciele mogą przeprowadzić podwyżkę czynszu przy nowych najmowach pomimo ograniczenia cen najmu?
Na to pytanie nie można udzielić ogólnej odpowiedzi, ponieważ niemieckie kraje związkowe i częściowo również poszczególne gminy ustanowiły różne zasady. Ograniczenie cen najmu mówi, że czynsz przy nowych wynajmach nie może przekraczać 10 procent “ortsübliche Vergleichsmiete”. Kiedy ta regulacja obowiązuje, zależy jednak od różnych czynników. Zgodnie z § 566d BGB musi istnieć “napięty rynek wynajmu”. Jeśli masz szczegółowe pytania dotyczące dozwolonej wysokości czynszu przy nowych wynajmach, zaleca się skonsultowanie się z ekspertem lub skontaktowanie się z kancelarią specjalizującą się w prawie mieszkaniowym.
Od momentu wejścia w życie Ustawy zmieniającej prawo najmu w dniu 1 maja 2013 roku jako właściciel możesz żądać podwyżki czynszu za modernizacje mieszkań wynajmowanych. Zgodnie z § 559 BGB, w przypadku tzw. podwyżki czynszu po modernizacji, masz prawo podnieść czynsz roczny o 8 procent kosztów poniesionych na mieszkanie (Uwaga: do 01.01.2019 r. stawka wynosiła 11 procent). Ten sam paragraf określa jednak, że czynsz miesięczny nie może wzrosnąć o więcej niż 3 euro za metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej w ciągu sześciu lat. W rejonach, gdzie czynsz miesięczny przed podwyżką wynosił mniej niż siedem euro za metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej, dozwolone jest nawet podniesienie czynszu o “2 euro za metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej”. Jeśli już w umowie najmu został ustalony czynsz indeksowy, to podwyżka czynszu po modernizacji zgodnie z § 559 BGB jest możliwa tylko w wyjątkowych przypadkach. W przypadku podwyżki czynszu po modernizacji nie jest możliwa w przypadku gestaffelten Miete.
Modernizacje, które nie są tylko działaniami konserwacyjnymi, mogą uzasadniać podwyżkę czynszu – czyli podwyżkę tzw. czynszu zimnego. Do takich modernizacji zalicza się modernizacje energetyczne (np. docieplenie ścian i instalacji oraz instalację nowego systemu grzewczego), działania mające na celu ograniczenie zużycia wody, inwestycje zwiększające wartość użytkową mieszkania (np. montaż windy), poprawy ogólnych warunków mieszkaniowych (np. budowa placów zabaw lub miejsc parkingowych) i prawnie wymagane działania modernizacyjne (np. instalacja liczników wody lub czujników dymu).
Aby podwyżka czynszu była ważna, musisz poinformować swoich najemców o niej na piśmie i przestrzegać pewnych formalności. W twoim piśmie musi znajdować się poprawne zwrócenie się do wszystkich dotkniętych najemców, data i informacja o tym, od kiedy ma obowiązywać nowy czynsz. Ponadto powinna być jasno określona nowa kwota czynszu (lub przynajmniej różnica między starym a nowym czynszem), uzasadnienie podwyżki czynszu i prośba o zgodę najemcy. Jeśli podwyżka czynszu jest wynikiem modernizacji, powinno również być odniesienie do § 555 BGB, który określa, kiedy najemca musi tolerować takie działania modernizacyjne.
Jeśli nie jesteś pewien, czy twoje pismo zawiera wszystkie istotne dane i informacje, zawsze możesz poprosić o wzór pisma dotyczącego podwyżki czynszu od organizacji właścicieli nieruchomości lub skorzystać z darmowych wzorów dostępnych online.
Warto wiedzieć: Jeśli w odniesieniu do ortsübliche Vergleichsmiete wymagasz zgody najemcy na podwyżkę czynszu, według orzeczenia Federalnego Sądu Najwyższego nie musisz dołączać do wniosku o podwyżkę czynszu miernika czynszu, jeśli odwołujesz się do powszechnie dostępnego miernika czynszu dla danej lokalizacji (Az.: VIII ZR 167/20).
Jeśli chcesz zmienić podwyżkę czynszu
Jeśli chcesz podnieść czynsz, możesz obniżyć swoje żądanie w trakcie procedury zgody, bez konieczności rozpoczynania nowych terminów. Federalny Sąd Najwyższy uznaje, że konieczne jest spełnienie tylko formalnych wymagań dotyczących żądania podwyżki czynszu – czyli formy pisemnej i uzasadnienia. W przypadku zmniejszenia kwoty nie jest już wymagana ponowna procedura (Az.: VIII ZR 219/20).
Proszę pamiętać, że ten wpis na blogu jest prostym wyjaśnieniem punktów wymienionych w umowie i nie powinien być traktowany jako porada prawna. Aby uzyskać pełne i szczegółowe wyjaśnienie warunków i zasad swojego ubezpieczenia, zawsze powinieneś zwrócić się do wykwalifikowanego specjalisty ubezpieczeniowego (link) lub prawnika
Jeśli macie dodatkowe pytania na ten temat, nie wahajcie się skontaktować z nami
Czy mogę skorzystać z mojego ubezpieczenia ochrony prawnej za granicą?
Zazwyczaj tak, jednak zakres ochrony ubezpieczeniowej zależy od postanowień Twojej umowy. Często ochrona jest ograniczona do określonych regionów. Dlatego powinieneś to sprawdzić z góry, zanim wyjedziesz za granicę lub tam przebywasz.
Kiedy opłaca się zmienić ubezpieczenie ochrony prawnej?
Może być kilka powodów do zmiany ubezpieczenia ochrony prawnej. Należą do nich na przykład znaczne podwyżki składek bez poprawy świadczeń, złe doświadczenia w przypadku szkód, czy lepiej dopasowana oferta innego dostawcy. Pamiętaj jednak o ewentualnych terminach wypowiedzenia u Twojego obecnego ubezpieczyciela.
Kogo można ubezpieczyć w ramach ubezpieczenia ochrony prawnej?
Zazwyczaj, oprócz siebie, możesz również ubezpieczyć swojego małżonka lub partnera życiowego, a także swoje niepełnoletnie dzieci w ramach swojego ubezpieczenia ochrony prawnej. W przypadku dzieci pełnoletnich często obowiązują szczególne warunki, na przykład jeśli są jeszcze w trakcie edukacji lub mieszkają w tym samym gospodarstwie domowym. Dokładne postanowienia różnią się w zależności od firmy ubezpieczeniowej
Jak powinienem postępować, jeśli chcę skorzystać z ubezpieczenia ochrony prawnej?
Jeśli masz sprawę prawną i chcesz skorzystać z ubezpieczenia ochrony prawnej, powinieneś najpierw skontaktować się ze swoją firmą ubezpieczeniową. Sprawdzi ona, czy sprawa jest ubezpieczona i czy istnieje perspektywa sukcesu. W przypadku pozytywnej decyzji, ubezpieczenie pokryje koszty adwokata i postępowania. Jeżeli skontaktowałeś się wcześniej z prawnikiem, zazwyczaj on obejmuje zgłoszenie sprawy do ubezpieczyciela.
